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在投资角度如何看待海景房

2020-10-22 11:16:38

  随着房价的上涨,投资者对楼市前景更加乐观,越来越多的资金涌入楼市。与此同时,开发商也在推波助澜,高呼“房子是过去10年好的投资产品”。但看似有希望的楼市却隐藏着危机,楼市泡沫随时可能破灭。在这种情况下,中国房地产还有投资价值吗?


  1.房地产投资必读——用贷款来租房子买房划算吗


  为了降低目前的高房价,国家煞费苦心稳定房价,政策陆续出台。所以普通买家都是随形势变化而动,及时调整购买策略是当务之急。


  目前很多购房者仍有“以房养房”、“以租还贷”等房地产投资方式(房地产投资人以贷买第二套房子后,往往是先租一套房子,再用租金收入偿还另一套房子的月供)。


  首先,随着央行,加息,这些人开始承受比以前更重的负担。相对于BBK企业的房价及其带来的沉重还款压力,相对稳定的租金让一些普通购房者决定卖掉其中一套房产。然而,在这个节骨眼上,营业税的出台让他们陷入了两难的境地。


  至于海景房,优的海景房可以获得可观的租金。在介绍海景房的时候,可以把重点放在海景角上,走到海边需要多长时间。当前房价的升值空间。比如:海景房主要在山东, 威海等国内的地方。据我所知,威海的海景房也很少。由于地理位置,海景客房确实有很大的欣赏空间。不信你上纲上线,消息就爆了。然后继续在说说投资


  2.房地产投资一定要读——租金收益率是关键


  从2005年3月17日起,5年以上的银行按揭贷款年利率为5.51%,而第二次购房贷款的按揭利率将为6.12%或更高。


  目前房地产投资的低资金成本为5.51%。如果出租房产年(651,360)率低于5.51%,出租比出售好。一次性回收资金可用于提前全部或部分偿还另一房产的银行贷款。其中,出租率收益是决定房地产投资者选择卖还是租的关键。房产租金率怎么算收益?比如有人在西城区按成本价买了一套60平米的房子,后来在海淀区借了50万买了一套商品房以后自住。西城房改每年需要承担1800元的采暖费和900元的物业费。目前该地区房屋价格约42万元(含装修),月租2000元。为了保证出租屋的质量,张先生还需要投资1万元左右购买电器和家具;此外,在租赁过程中,几乎每年都要留出一个月的空置期。


  计算:年租金净额(651,360)=2000年 11-1800-900=19,300元,年租金率(651,360)=19,300元/(421,000元)=4.49%。显然,与其通过收取租金获得4.49% (651,360)的年利率,不如卖掉房产,提取420,000元用于偿还该房屋在海淀,的部分银行按揭贷款,因为该房屋在海淀的资本成本为5.51%,高于4.49% (651,360)的租金利率。


  3.房地产投资必读——五个注意事项


  由于征收营业税,对于投资期不足两年的短期投资者,先采取“以房养房”的策略相对合理;对于投资期限超过两年的投资者来说,采用“以房养房”或“以租还贷”的方式,可能不是可行方案。平衡两者的关键是出租率收益。


  一,如果待售房产抵押贷款未还清或房价已还清但未取得房产证,过户会受到诸多限制,容易造成(65


  第二,如果考虑长期出租,鉴于北京,目前的出租市场情况,为了维持原有的居住质量和出租水平,业主一般应每五年左右重新装修和更换一些家具和家用电器。


  再次,根据上例的房地产租赁市场,综合考虑各种因素,市场上很多出租屋的投资率(651,360)在4.5%左右,比目前的房贷利率(5.51%)低1个百分点左右,“以房养房”的初衷可能难以实现。


  第四,对于以按揭贷款形式购买多套房产的购房者,房地产投资负债比例不宜过高,适当控制贷款比例,降低月还贷收入比例;禁止以预期租金收入作为抵押贷款的主要还款来源,但利用手头剩余资金提前还款可以减少不必要的利息支出。


  第五,当个人拥有两处以上房产,短期内不考虑转让房产时,需要进一步分析现有房产的地理位置、内部品质、周边环境等特点,确定哪一处是自住,哪一处是租赁投资,通过有效组合配置房产资源,扬长避短。


  4.房地产投资必读——认清三大误区


  在上一篇文章中,我们谈到了房地产投资的五个注意事项。关键是认清三个误区。除了投资对象的选择不能“放在篮子里是一道菜”,因为国家正在采取强有力的措施来规范房地产,谨慎的投资就更有必要了。


  误区之一:坐收租金。由于租金收入旨在作为投资回报,因此必须考虑位置因素。尤其是在北京,不要相信女售货员的话。她只关心小麦房,不管房子能不能租。


  误区二:留给后人。有钱买房的时候,留给孩子长大结婚用就可以了。考虑财产的折旧。当一个物品没有被使用或充分使用时,它的价值就会大大降低,更不用说保值增值了。


  误区三:走低走高。这是大的风险。如今,北京的房价已经连续多年上涨,并且达到了很高的水平。进一步快速上升的空间非常有限。除了选择有独到见解的合适物业外,还要仔细算账。比如价值100万的房子,必须有9.5万元差价的底线,去掉这部分才能赚钱。


  5.房地产投资必须阅读-使用三个公式


  考察一个物业是否值得投资,重要的是评估其投资价值,即考虑物业价格与预期收益的关系是否合理。下面三个公式可以帮你估算房产的价值,不妨一试。


  公式1:租金乘数小于12


  租金乘数是总售价与年总租金收入(租金乘数=投资金额/年潜在租金收入)比较的简单公式,小于12。如果超过12倍,很可能会带来负现金流。缺点:该法没有考虑空置房屋损失和拖欠租金,以及营业费用、融资和税收的影响。


  公式二: 8-10年收回投资


  回收期法考虑租金,价格和前期主要投资,比租金乘数更适用,还可以估算资本回收期的长短。其公式为:投资回收年限=(首期房贷)/(月租-月房贷)12。恢复期越短越好。合理年限8-10年左右。


  公式3: 15年收益看回报


  如果房产的年份收益15年=房产的购买价格,那么房产就是物有所值;如果该房产年购买价格为(651,360) 15年,则该房产仍有升值空间;如果该房产的年(651,360) 15年购买价格,则该房产的价值被高估了。


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